樓市走出高溫高熱?北京二手房價環比連跌八個月

2017年，北京二手房市場從高溫高熱之中走出，交易量大幅下滑，成交價格逐步下跌。國家統計局昨日發布12月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，“分類調控、因城施策”的房地產市場調控政策效果繼續顯現，房地產市場總體保持穩定，其中，北京二手房價環比下降0.4%，連跌八個月；同比下降1.6%。

　　成交均價累計下跌15%

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落，12月份比11月份分別回落0.1和0.4個百分點。從環比看，一線城市房價多為持平或下降，二三線城市房價略有上漲。12月份，新房價格環比漲幅最高的城市花落昆明，其次為海口和瀘州。

　　北京房價處于平穩下行的態勢。數據顯示，12月份，北京新建商品房價格環比持平，同比下降0.2%；二手房價格環比下降0.4%，同比下降1.6%。北京二手房價格同比跌幅繼續保持全國第一。

　　“以‘317新政’落地為始，一系列嚴格且嚴密的調控政策，在北京房地產市場上取得了立竿見影的效果。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，據該集團市場研究院數據，隨著北京二手房市場的快速冷卻，12月份的二手房成交均價較4月高點時已經累計下跌約15%。

　　“317新政”明顯改變了市場各方的預期，使得北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業升級的業主主動降價出售。據中介機構初步統計，目前有8成以上的業主都有主動降價出售的意愿，尤其是一些近郊和遠郊區配套稍差、房齡相對較大的社區房價降幅較大，前期房價漲幅過快的核心區的老舊學區房價降幅也較大。

　　新房二手房交易量齊跌

　　北京二手房市場的大幅降溫，一方面體現為連續下跌的成交價格，另一方面體現為交易量的大幅下滑。

　　2017年全年，北京二手房住宅網簽總量約為13.6萬套，與2016年的27萬套相比下降50%，這一成交量也是2015年來的最低值。“自2009年北京二手房市場持續走熱，交易量正式超越新房，進入存量時代以來，2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷。這說明本輪樓市調控切中要害，有效抑制房價上漲，引導樓市回歸理性。”胡景暉表示。

　　從新建商品住宅的交易量看，降幅也十分顯著。

　　據中原地產研究中心數據，2017年，新建商品住宅簽約量只有2.69萬套，同比下降45%，是北京樓市實行網簽以來的歷史最低值。交易量的下滑帶來了成交金額的下降，與此同時，供應量、存量也連續下滑，達歷史新低。

　　近幾年，北京新房的主要交易區域不斷外移。2017年，北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區域分別為密云區、順義區、昌平區、通州區和朝陽區。據偉業我愛我家市場研究院統計，新建商品住宅在五環以外的占比為87.6%，雖然較2016年減少了1.5個百分點，但依舊保持著近九成交易位于五環以外的優勢。

　　今年房價延續穩中有降趨勢

　　據了解，在2015年、2016年北京二手房市場上漲期間，使用商業貸款進行支付的用戶占比一度超過一半，逼近六成。2017年樓市急劇降溫，商貸占比也不斷下滑，約占四成左右，較2016年減少一成。

　　“北京房價整體較高，大部分購房者經濟實力有限，只能通過商業貸款進行購房。但商貸比例過高，市場杠桿隨之提高，這在很大程度上增加了北京二手房市場的風險。”胡景暉分析認為，2017年北京樓市調控對首付比例、商業貸款利率進行了調整，堵住了一些投機炒房者的貸款炒房之路，從而降低了杠桿，降低了風險。

　　此外，從國家統計局提供的住宅分類價格指數看，大面積、大戶型住宅價格降幅明顯。12月份北京新房價格數據顯示，144平方米及以上的大戶型環比下降0.3%，同比下降1.6%，降幅明顯大于中小戶型；從二手房價格看，大戶型環比下降0.5%，同比下降0.6%，雙雙下跌。房價表現與市場交易量相一致。據中介機構監測，2017年，兩居室仍占全部交易五成以上，但三居及以上的大戶型交易占比下滑，為四年以來的最低值。

　　中原地產首席分析師張大偉預計，房價在2018年初有望保持平穩，北京等一線城市房價將繼續同比下調。在“房子是用來住的，而不是用來炒的”基調下，京城房價會基本延續當前穩中有降的趨勢，但降幅會收窄，交易量有所上升。首次置業以及改善換房的剛需會成為市場交易主力。